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频频收割地王 融信藏着怎样的“债技”

发布时间:2023-03-13 人气:

本文摘要:2016年以来,融信拿地的力度激怒了业界,在业内进账地王收割机称号,但令人车祸的是,大力负债的融信,其负债率却猛降,这是为何?融信为何要这样做到?初秋的南京,天气仍然有些热。9月8日的南京仙林湖畔,无一丝凉风,行驶间,《国际金融报》记者浑身湿透。记者眼前的围墙里,是一片辛苦的工地,头戴工作帽的工作人员,正在有条不紊地操作者挖掘机。可不要小看这块土地,工人的每一次挥汗,有可能就价值千金,因为这可是南京仙林板块最便宜的一块地,是地地道道的地王。

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2016年以来,融信拿地的力度激怒了业界,在业内进账地王收割机称号,但令人车祸的是,大力负债的融信,其负债率却猛降,这是为何?融信为何要这样做到?初秋的南京,天气仍然有些热。9月8日的南京仙林湖畔,无一丝凉风,行驶间,《国际金融报》记者浑身湿透。记者眼前的围墙里,是一片辛苦的工地,头戴工作帽的工作人员,正在有条不紊地操作者挖掘机。可不要小看这块土地,工人的每一次挥汗,有可能就价值千金,因为这可是南京仙林板块最便宜的一块地,是地地道道的地王。

地王的失望这块标号为南京仙林湖NO.2016G58的地块,由融信公司于2016年9月以58亿元天价竞得,预计将于2018年6月份竣工。而现在,这块地的大部分区域还正处于打地基的阶段,离预计已完成时间只只剩将近一年。

虽然融信仙林项目目前进展成功,不过业界对它的忧虑,却随着竣工日迫近而大大减少。《国际金融报》记者随机探访该地块附近的商家,以及多个售楼处,获得的结果十分完全一致:目前,附近的房价相似3万元/平方米。当初,融信夺下这一地块的平均值楼面价高达24597元/平方米,仅有高于现在地块附近的平均值售楼价5000元/平方米左右。在南京楼市限售又禁售的情况下,融信南京地王项目将面对市场和政策的双重挑战。

为获得更加精确的楼盘均价数据,记者随后回到链家在南京栖霞区(录:栖霞区包括仙林湖区)的一处房屋中介处展开咨询。一位销售人员拿走链家的内部统计资料告诉他记者:您所说的那块地(南京仙林湖NO.2016G58地块)附近的楼盘主要有高科荣境、金地湖城艺境、万达弘和新城香悦澜山等,但目前都没在购新房了。

接着,这位销售人员在同记者的交流过程中透漏,2016年9月左右,仙林湖区域新房的均价大约27500元/平方米,现在涨3万元/平方米左右。那么,仙林湖未来房价在一年内的下跌空间有多大?记者查询《中共南京市委南京市人民政府关于前进供给外侧结构性改革的意见》(下称《意见》)找到,主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目,按照价格区间分类指导,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不应低于12%;每平方米2万至3万元的,年化涨幅不应低于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不应低于8%。根据《意见》粗略计算出来可以得出结论,预计2018年6月竣工的南京仙林2016G58地块,售楼均价不应在33000元/平方米左右。

南京仙林2016G58地块的平均值楼面价为24597元/平方米,也就是说,融信夺下的这块南京仙林地王,平均值楼面价大约占到预估售楼均价的74.54%。如果楼面价占购房价的74.54%,盈利空间还剩下多少?一位不愿明示的房地产咨询公司从业人员对记者透漏:据统计调查,一个净利润为10%的房地产项目,其楼面价一般大约占到售价的40%。假设这位房地产咨询公司从业人员所获取的数据精确,那么,融信南京地王项目盈利将极为度日甚至亏损。

也不是没办法。上述房地产咨询公司从业人员之后对记者回应,一般房企要么降低成本,要么自由选择捂盘不售等候新一轮房价下跌周期。

但融信则寄予厚望其夺下的南京仙林2016G58地块。融信有关方面对《国际金融报》记者特别强调:南京政府实行的是鼓号制,这块地是鼓号扣除,所以不是地王。与此同时,融信回应,此项目方位正处于仙林大学城的远期规划中,未来该区域将打导致高新技术产业园区。

地王收割机58亿元对融信来说意味著什么?58亿元,逾融信2016年土地并购总成本的十分之一,大约是全年合约销售额的四分之一,近年销售成本(即营业成本)的三分之二。58亿元,对融信来说,并不是一个小数目。即使如此,融信或许并不没钱来收成地王,并因此在业内拥有地王收割机的称号。

我们来盘点一下融信最近的地王之路。2016年8月17日,融信斥资110亿元,打败还包括央企代表保利、民企代表融创、混合企代表万科在内的17家房企,以139%的溢价率夺下了上海静安寺中兴社区地王。一战崭露头角后,融信接下来动作屡屡。

2016年9月23日,融信耗资58亿,在江苏南京进帐仙林2016G58地王;2017年3月10日,融信以总价16亿元竞得福建漳州市区的2017P01地块;紧接着3月24日,融信又拿著36.5亿元在浙江杭州拿下萧山2017-1号地块。融信,一个从福建莆田回头出来的区域性房企,一个2016年全年合约销售额为246.39亿元、销售成本(营业成本)为90.7亿元的房企,为何需要从不眨眼地屡屡夺下连销售规模逾千亿的房企都必须慎重思索的地王?这个问题的答案,也许需要在其两个不升反降的负债率中窥见一斑。

两个负债率不升反降无论融信地王项目最后盈利与否,其可怕拿地后债台就越筑城越高已是不争的事实。2016年,融信全年合约销售额为246.39亿元,追加21块地,地块并购的平均值成本大约为12963元/平方米,土地并购成本总计484.46亿元。2015年全年,融信并无任何追加土地。然而记者找到,融信2016年上市以来可怕发债买地,其资产负债比率较2015年却不升反降。

2016年,融信资产负债比率为98%,较2015年的247%大幅度上升了149个百分点。同时,融信2016年的资产负债率为76.66%(与资产负债比率有一字之差),较2015年上升8.76个百分点。为何资产负债比率与资产负债率的差距如此之大?融信乘机借债后,两个负债率为何皆不升反降?且看具体分析。

融信年报表明其资产负债比率的计算公式为:资产负债比率=(借款总额-受限制现金-现金及现金等价物及可行性年期多达三个月的定期存款)/权益总额;而更为大众所熟悉的资产负债率计算公式则为:资产负债率=负债总额/资产总额=负债总额/(权益总额+负债总额)。较为两个公式不难看出,两个负债率分子分母的明确包含皆有所不同,因此差距较小。此外,权益总额在两个负债率中都处在分母方位,如果权益总额大幅度减少,之后能导致两负债率的最后数值产生较小变动。

2014年,融信权益总额(即股东权益合计)仅有10.29亿元;到2015年底,其权益总额较2014年刷了五番,超过50.73亿元。2016年,融信权益总额涨230.89亿元,大约是2015年的4倍。这乃是融信可怕借债,其资产负债比率和资产负债率不升反降的原因。一位不愿明示的登记会计师对记者回应,如果权益总额大幅度减少且增幅多达两个负债率计算公式中分子的增幅,就能把公司债务顺利掩盖寄居,为负债低的房企建构低成本债务融资的机会。

清股实债?《国际金融报》记者通过实地探访及向多位专业人士咨询找到,融信频仍激增的权益总额背后也许是清股实债。这必须从融信自2014年以来,频仍激增的权益总额的明确来源开始分析。融信2015年年报表明,公司权益总额为50.73亿元,较2014年的10.29亿元激增了40.44亿元。其中,有16.48亿元源于非有限公司股东的投资,占到追加40.44亿元的40.75%,将近一小半。

融信2015年年报透露,此笔16.48亿元的投资源于福建欧氏建设发展有限公司(下称欧氏建设),用作投资融信三个房地产项目并交换条件49%的股权。而这家取名为欧氏建设的公司,其股东为欧国义、欧国仁以及福建欧氏投资(集团)有限公司。欧国义、欧国仁和融信的实际掌控人欧宗洪也是自家人,且福建欧氏投资(集团)有限公司是欧宗洪大哥欧宗金的产业。上述不愿明示的登记会计师对记者回应,所谓清股实债,是房地产企业利用项目展开股权型融资,誓约收益和股权买入期限,作为债权人的项目小股东给项目获取股东贷款,在其财报中一般会被算入负债。

再行看融信2016年追加的权益总额明确来源可以找到,又有一笔来自非有限公司权益的投资占到到权益总额230.89亿元的36.68%。但是,融信在其2016年年报中未透露此非有限公司权益的明确来源。

回应,记者约见融信告知其2016年来自非有限公司权益的投资否与2015年情况完全相同。融信恢复记者:2016年由于追加项目较多,所以公司跟其他房企还包括万科、融创、保利等展开合作,所以追加的大部分非有限公司权益投资源于这些企业。

欧氏建设2016年是不是再行向融信投资?回应,融信方面回应,明确不确认,即使有也只有可能是较小的一部分。然而,记者通过查询资料和实地走访融信南京仙林G58地块找到,欧氏建设2016年之后向融信投资的可能性相当大。天眼坎表明,欧氏建设的对外投资中有一家取名为和美(上海)房地产开发有限公司,且其分支机构为福建欧氏建设发展有限公司荔城分公司。融信南京仙林G58地王正是由这家和美(上海)房地产开发有限公司竞得。

此外,南京仙林G58地块施工围墙上印上的公司名称是荔隆建设,其继续执行董事兼任总经理为欧国发。欧国发与欧氏建设股东欧国义是一家人。这样,权益总额大幅度快速增长就不难理解了。

自此,融信2015年的权益总额中有16.48亿元源于欧氏建设,2016年的权益总额中源于欧氏建设的占比尚无确认。回应,有批评称之为,融信对其权益总额进水的目的,是为了减少其负债率。其次,这一连串的关联交易,其间或有明股实债的可能性。


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